Por Daniel Enrique Butlow (*)

El contrato de locación es básicamente un acuerdo de uso, en el que desde las viejas Partidas se confunden y sistematizan en un mismo concepto, la locación de cosa, de obra y de servicios.

En la locación de cosa el Código Civil de la Nación reglamenta en el art. 1514 la prestación primordial de todo locador, consistente en la obligación de "...entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada...".

La locación es un contrato consensual. No solamente se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades, sino que además no presenta ningún carácter solemne o formal. El Código Civil tiende a confirmar esta circunstancia en un artículo especial, el 1494, que determina puntualmente que este contrato se concluye con el mero consentimiento de las partes.

Sin embargo y volviendo a las obligaciones del locador, el art. 1514 concluye que la obligación de entregar las cosas locadas en buen estado de reparación es salvo que se conviniese que se entregue en el estado en que se halle, agregando la disposición civil, que este convenio se presume cuando se arriendan edificios arruinados, o cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella (art. 1514 C .C. in fine).

Este artículo resulta complementado por el art. 1616 del mismo cuerpo legal que establece que si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

El concepto civilístico nos lleva a analizar la hipótesis de ruina que solo es mencionada en el Código Civil a los fines de resolver la responsabilidad del constructor, proyectista y director de obra respecto al régimen de la locación de obra, hipótesis muy diferente a la locación de cosa donde la ruina se traduce en un vicio que lesiona la estabilidad, compromete la solidez, afecta la duración o la conservación o aún el destino de la cosa arrendada.

Este concepto de vicio, debe ampliarse según nuestro criterio al vicio de proyecto, toda vez que si el destino locado no puede ejercitarse por fallas en la planimetría o el estado administrativo municipal de la obra, el locador se ve impedido de brindar el uso y goce que forman la raíz conceptual de la locación.

Esta hipótesis suele suceder cuando el locatario, explica con toda puntualidad en el contrato de locación el destino que pretende darle a la obra lo que resulta sumamente recomendable a la luz de la normativa vigente, no solo por las posibilidades que ofrece el artículo 1519 del Código Civil en caso de interrupción del uso o goce estipulado, sino por la rescisión que puede plantearse en el supuesto de que los vicios de proyecto afecten el destino o la habilitación por parte de la policía constructiva.

En otras palabras esto significa que el locatario deberá expresar claramente en el contrato de locación el destino que pretende darle al uso locado averiguando con antelación el estado constructivo y proyectual del bien locado, lo que le permitirá en su caso oponer al locador las cláusulas de rescisión que pactadas o no habilitan a tal procedimiento.

Será facultad del juez de la causa, si las partes no llegan a un acuerdo establecer en definitiva si en el comportamiento de las partes existió culpa, que habilite una acción por daños y perjuicios, utilizándose como siempre el viejo y eficaz concepto romano normativizado por el art. 512 del Código Civil "la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar".

(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.