Por Daniel Enrique Butlow (*)

Podríamos afirmar que pertenece al conocimiento popular el hecho de que un contrato de compraventa de inmuebles debe ser realizado por escritura pública.

La forma de este contrato, impuesta por el artículo 1184 inciso primero del Código Civil, resulta complementada por la disposición legal que señala que "la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los Registros Inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas" (artículo 2505 C .C.).

Sin embargo, como en definitiva el contrato de compraventa se encuentra regido por las disposiciones comunes sobre este acuerdo y generales sobre los contratos, han surgido en la práctica cotidiana diversos instrumentos anteriores a la escritura pública cuyo régimen no es tan conocido por la opinión pública y cuyas variaciones imponen un análisis prudente y sereno.

Obviamente, uno de los acuerdos más conocidos y generador de obligaciones de transmitir el dominio es el boleto de compraventa.

El Código Civil señala en su artículo 1185 que "los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública".

Pero más allá de estos instrumentos, existe uno comúnmente denominado "reserva" cuyo régimen jurídico goza de la doble virtualidad de ser, por un lado, permanentemente usado, y, por otro, absolutamente desconocido en cuanto a sus implicancias y consecuencias.

Los particulares o sus agentes inmobiliarios efectúan constantemente ofertas de ventas de inmuebles. Estas ofertas han llegado a un grado de perfeccionamiento y definición tal, que incluyen a veces la fotografía del inmueble en cuestión.

El Código Civil señala que para que haya promesa, ésta debe ser hecha a persona o personas determinadas sobre un contrato especial. Al parecer, este es el encuadre jurídico que tiene la oferta inmobiliaria y que puede ser aceptada en forma total y sin objeciones, porque como al fin y al cabo señala el artículo 1144 del Código Civil "el consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes y aceptarse por la otra".

Si el adquirente formula una reserva y la misma cumple exactamente el contenido de la oferta, se encuentra perfeccionado el contrato, por la sencilla razón de que se ha logrado el consentimiento.

Si en cambio efectúa una reserva cambiando los términos de la oferta habrá en realidad propuesta de un nuevo contrato, por aquello que señala el artículo 1152 del Código Civil en cuanto "cualquier modificación que se hiciera en la oferta al aceptarla importará la propuesta de un nuevo contrato".

Las ofertas o las reservas, en caso de que cambien su contenido, pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas, a no ser que el que las hubiera hecho hubiese renunciado a la facultad de retirarlas o se hubiese obligado al hacerlas a permanecer en ellas hasta una época determinada. Así al menos lo señala el artículo 1150 del Código Civil, aunque muchas veces, por desconocimiento de esta norma se apliquen ideas diferentes.

En cuanto al aceptante de la oferta, el mismo puede retractar su aceptación antes de que ella haya llegado al conocimiento del proponente. Si la retractare después de haber llegado al conocimiento de la otra parte, deberá satisfacer los daños y perjuicios que la retractación le causare, si el contrato no pudiese cumplirse de otra manera, estando ya aceptada la oferta.

Será fundamental para el comprador que efectúa la reserva verificar si el agente inmobiliario, en caso de que existiere, posee un mandato o una autorización suficiente para haber efectuado la oferta, porque precisamente sobre la base de esa autorización sabrá si con su reserva acuerda el contrato y perfecciona el consentimiento o efectúa en realidad una nueva oferta.

Las cosas ajenas, como lo señala el artículo 1329 del Código Civil, no pueden venderse, y el que lo haya hecho, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador los daños y perjuicios que le resultasen de la anulación del contrato.

El colofón de este análisis indica que muchos giros comerciales que se efectúan en la práctica, como el término "reserva" por ejemplo, se encuentran perfectamente reglamentados por la ley de fondo; sólo que hay que saber dónde buscar esa reglamentación y, por sobre todo, estar dispuesto a respetarla.

(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.